土地市场分析

土地供应

 

2019年9月，深圳共4宗地公告出让，总土地面积 148,093.93平方米 ，规划建筑面积 850,530平方米。

九月份深圳土地供应一览表

 

深圳市前海深港现代服务业合作区T201-0123、T201-0125宗地整体招标出让。T201-0123宗地带设计方案出让，用于建设“前海国际金融交流中心”,T201-0125宗地用于建设“前海国际金融科技城”。本项目拟选择综合开发运营商，由其承担交流中心及金融科技城的投资开发以及运营，地价资金来源限定为境外资金。

前海国际金融交流中心建筑方案设计

 

T201-0123宗地 会议、酒店和商业物业限全年期 自持 ，公共配套产权归市前海管理局。 T201-0125宗地 30万平方米办公物业限 自持 。住宅允许销售，酒店、商业 限整体 转让。配建22,000平方米国际通讯机楼，该配建国际通讯机楼产权归市前海管理局，建成后以造价结算。 A001-0208宗地 项目建成后，23,400平方米办公、3,000平方米商业，3,500平方米展览馆全出让年期内不得转让和出租；10,520平方米办公产权归宝安区人民政府，以成本价回购。 A002-0070宗地 项目建成后，31,008平方米 办公全 出让年期内不得转让，其余部分为非自用部分建筑，允许租售，其中18,562平方米办公由区政府作为政策性优惠商业办公用房，用于引进与总部企业相关的上下游企业入驻。

 

土地成交

 

九月份深圳土地成交一览表

9月份，全市新增仅1宗土地成交 ，土地市场不活跃。华润置地全资子公司（深圳市 润投咨询 有限公司）以起始价46.6亿元竞得南山区后海中心区编号为T107-0086的综合用地，深圳湾广场建设拉开了序幕。

 

T107-0086宗地 是南山区2019年度土地 招拍挂 出让工作的重头戏。该地块位于深圳南山区后海中心区，紧邻中国华润大厦(春笋)，土地面积9.17万平方米，建筑面积16.63万平方米。按T107-0086宗 地其中 商品房部分（38,336平方米地上商业、30,864平方米商业性办公及39,600平方米地下商业）折算，本宗地名义楼面单价为 42,831元/㎡ 。

 

本宗地的建设将有效串联起以海岸城+保利剧院为核心的南山商业文化中心区、深圳湾人才公园以及深圳湾广场，打造一条商业、文化、休闲的“长河”，将成为后海中心区建设耀眼的明星项目，已引起广泛关注。

宗地用途为：商业用地+文体设施用地+交通设施用地+绿地与广场用地+水域，土地使用年限40年，土地面积91,691.16平方米（其中建设用地面积56,311.13平方米，道路用地面积32,432.24平方米），建筑面积166,250平方米，挂牌起始价46.6亿元。
 

项目建成后， 56,270平方米文化设施性质为非商品房 ，产权归政府， 由竞得 人建成后无偿移交政府； 38,336平方米地上商业性质为商品房 ，限自用，不得转让； 30,864平方米商业性办公及39,600平方米地下商业性质为商品房 ，可分割销售； 450平方米公交场站设施及400平方米垃圾转运站性质为非商品房 ，产权归政府， 由竞得 人建成后无偿移交政府； 330平方米物业管理用房性质为非商品房。
 

竞买申请人须为中国境内注册且住所在深圳的企业法人；最终控股母公司为世界500强前100位的中国企业；其直接或间接控股股东的总资产不低于人民币10,000亿元。

 

商业市场分析

▼一手商业市场（以商务公寓为主）：价跌量升

我们以全市商业楼盘成交（网签）总金额除以总建筑面积，推算9月份深圳新建商业物业成交均价 52,674元/㎡ ， 环比下跌3.6% ，连续两个月下降。 注：深圳官方商业物业数据以商务公寓为主，并非以商铺为主。
成交面积95,457平方米，环比飚升118.2% ，热销楼盘包括 仁恒梦公寓 、 中洲 滨海商业中心、金地凯旋广场等。

深圳新建商业（含商务公寓）物业成交价量图

九月份商业（以商务公寓为主）新房销量   TOP10

（按成交面积排名）

数据来源： 世 联EVS数据平台

 

9月份可售面积为 131.8万平方米 ，处于近年低位。库存去化周期为 17.3个月 ， 处于近期低位。

深圳新建商业（含商务公寓）物业可售面积（单位：万㎡）

深圳新建商业（含商务公寓）物业库存去化周期   （单位：月）

数据来源： 世 联EVS数据平台

 

▼存量商业物业市场：租金趋势性下跌

9月份深圳存量商业物业（以商务公寓为主）成交面积 25,943平方米 （仅为一手成交量的27%）， 环比上升10.0%。

由于近年非核心区域新增供应陆续入市，深圳优质购物中心平均租金整体 呈趋势 性下降形态。
2019年第二季度，主要商圈优质购物中心最优租金 层平均 租金趋势性下移至 775元/㎡·月 。市场继续消化存量物业，市区大部分商场空置率维持稳定，平均空置率维持在3.6%，保持在一个较低的水平。
中长期而言，深圳商业物业后市审慎乐观。

深圳优质购物中心最优租金 层平均 租金（单位：元 / ㎡ * 月）

深圳优质购物中心最优租金 层平均 空置率

数据来源： 世 联EVS数据平台

 

办公市场分析

 

▼一手写字楼市场：价量略升，整体较为低迷
我们以全市楼盘成交（网签）总金额除以总建筑面积，推算9月份深圳新建写字楼成交均价 50,567元/㎡，环比上升11.9%。
写字楼市场成交面积 25,829平方米 ， 环比回升7.5% ，近5个月来成交一直低迷。热销楼盘包括会展湾中港广场、 泰然立 城、招商开元中心等。

深圳新建写字楼成交价量图

九月份写字楼新房销量   TOP10

（按成交面积排名）

数据来源： 世 联EVS数据平台

 

9月份可售面积为 97.12万平方米 ，库存量趋势性下降；库存去化周期 23.3个月 ，库存压力有所增加。

深圳新建写字楼可售面积 （单位：万㎡）

深圳新建写字楼库存去化周期   （单位：月）

数据来源： 世 联EVS数据平台

 

▼存量写字楼市场：租金高位回落，空置率大幅攀升

 

存量办公物业销售成交仅 15,441平方米 （为一手成交量的60%），相对于深圳超过700万平方米存量办公物业市场而言，成交极度低迷。
第三季深圳甲级写字楼租赁需求有所放缓，供应压力持续，甲级写字楼平均租金回落到 228元/㎡·月 （初步数据，以全面统计完成修订数据为准）， 静态租赁回报率下降至4.4%。

深圳甲级写字楼平均空置率

数据来源： 世 联EVS数据平台

 

由于新增供应于季内集中入市，甲级写字楼整体空置率大幅攀升至22.3%。写字楼空置率是市场很好的风向标，深圳六大总部基地 加区域 提升，商办规划及入市量达到高峰，甲级写字楼租赁供需出现逆转。

 

展望第四季度，深圳甲级写字楼整体租金稳中略降，整体空置率将显著攀升。